「不動産を売却する」のは、なかなかの大仕事。当然、さまざまな書類が必要になります。とはいえ、それらが具体的にどんな書類なのかよくわからない……というのが正直なところ。
書類が必要になる場面として、販売を任せる仲介会社との「媒介契約時」、仲介会社の「販売活動中」、買主と結ぶ「売買契約時」、売買契約の期日に実施する「引き渡し時」の４つに大別できます。売却をスムーズに進めるため、必要な書類について知っておくと安心です。
今回は、不動産を売却する際、どのタイミングでどのような書類が必要になるか紹介しましょう。

 

 

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登記済証（権利証）または登記識別情報【媒介契約時・売買契約時・引き渡し時】

 

 

登記済証（権利証）や登記識別情報は、不動産の所有権取得の登記が完了すると法務局から発行される書類で、「権利証」とも呼ばれます。 売主だけが持つ書類です。
仲介会社と媒介契約を結ぶ際、「依頼主が間違いなく不動産の所有者である」ことを確認するために提示します。

同様の目的で、求めに応じて売買契約時にも買主に提示する場合があります。
また、売却が完了した際には、不動産の所有者を売主から買主に変更する移転登記を行います。その際は、移転登記を代行する司法書士に登記済証を渡すことになります。

 

身分証明書（本人確認書類）【媒介契約時・売買契約時・引き渡し時】

 

 

契約者または依頼者本人である証明として、媒介契約時は不動産会社に、引き渡し時は移転登記を依頼する司法書士に、身分証明書（本人確認書類）を提示します。

なお、売買契約時に買主側から提示を求められる場合があります。

マイナンバーカードやパスポート、運転免許証など顔写真入りのものが、一般的に身分証明書として認められているものです。
健康保険証などは、その書類だけでは不十分と言われる場合があります。用意したもので大丈夫かどうか、事前に確認すると良いでしょう。

なお、写真入りの書類が無い場合、通常本人確認がおこなえる書類２種類の提示が求められます。

 

物件の間取り図【媒介契約時】

 

 

間取り図は、取引や契約に必ずしも不可欠というわけではありません。ですが、仲介会社が販売活動を行う際に、不動産検索サイトや売却を任せる仲介会社のホームページ、住宅情報誌、チラシなどに掲載する間取り図を作成するためには、やはり必要になります 。

 

買い手は掲載されている間取り図を見て、希望の暮らしが可能かどうかを検討します。一戸建ての場合は、土地の形状が分かる図面があると、なおよいでしょう。

 

固定資産税納税・都市計画税納税通知書【販売活動中】

 

 

国内で不動産を所有している人には、その不動産に応じた固定資産税と都市計画税が、毎年課税されます。納税通知書は、これらの税額が記載されたもので、その年の１月１日時点の所有者に対して、春ごろに役所から届きます。

一般的に不動産の売買では、引き渡しの時期に応じて税額を売主と買主で按分します。通知書は、それぞれの負担額を算出するために、仲介会社に提示する必要があります。
仲介会社は、税額を買主に対して交付説明する重要事項説明書に明記しなければならないので、媒介契約を結んだら速やかに提示しましょう。

 

実印と印鑑証明【売買契約時・引き渡し時】

 

 

買主と売買契約を結ぶ際は、売買契約書に押印し、引き渡し時には登記書類に押印します。なお、登記書類には「実印」押印でなければなりません。書類ではないですが、書類と一緒に「実印」も必要であることを覚えておきましょう。

そして印鑑証明は、その際に使う印鑑（実印）が、間違いなく役所に印鑑登録したものであることを証明する書類です。

この印鑑証明書は、引き渡し時に登記移転をおこなう司法書士に渡します。なお、所有権移転日において３ヶ月以内の有効期限となっているものが求められます。

 

固定資産評価証明書【売買契約時・引き渡し時】

 

 

役所が把握している、不動産の評価額が記載された書類です。

売主から買主に不動産を引き渡す際に、司法書士に移転登記を依頼します。移転登記の際には登録免許税がかかり、その額を算出するため、事前に司法書士に記載内容を知らせ、原本を登記移転の際に司法書士に渡す必要があります。

また、それよりも前に、重要事項説明の記載事項として必要とするため、市区役所にて取得し仲介業者に渡す、もしくは、取得について委任する必要があります。

 

預金通帳など【引き渡し時】

 

 

引き渡し時には、売却価格から手付金を差し引いた残額を、売主が指定した口座に振り込んでもらうことになります。
この際、振込先として銀行口座等を提示する必要があり、預金通帳もしくは、金融機関名や支店名、口座種別、口座番号の控えを用意します。

 

 

ここまでは、不動産全般の取引について、必要な書類を紹介してきました。
次に、一戸建て、土地、マンションと、取引する物件により少しずつ必要となる書類が異なるため、それぞれに分けて紹介します。

 

（一戸建ての場合）建築確認済証・検査済証【媒介契約時】

 

 

「建築確認済証」は確認申請が通ったときの書類、「検査済証」は竣工時に検査が通ったときの書類です。これらの書類は、重要事項説明書に書類の有無が記載され、最終的に引渡し時に買主へ引き渡すことが慣例となっています。

売却しようとしている一戸建てが、建築基準法に準じて建てられているかどうか、また竣工時に検査に通っているかどうかは、買い手の付きやすさや売却価格に影響します。

これらの書類は、マンション売却の場合は不要です。

 

（土地の場合）地積測量図・境界確認書【媒介契約から引き渡しまでの間】

 

 

「地積測量図・境界確認書」は、土地の面積や隣接する他の土地や道路との境界の位置を証明する書類で、隣地トラブルを未然に防ぐ資料として必須です。

 

仲介会社と媒介契約を結ぶ時点で準備できているのが理想です。

 

先祖から引き継いできた土地などでは、測量自体が実施されていないケースや、測量の実施時期が古いために精度が低く、現況にそぐわないケースもあります。このような場合は新たに測量することになり、最終的に書類が整うまでには数ヶ月かかります。このため、だいたいの数値で販売活動を開始し、並行して測量作業を進めることもあります。

 

（マンションの場合）管理規約・使用細則【販売活動中】

 

 

マンションの場合、「管理規約」や「使用細則」に、共用部の使い方などのルールが書面としてまとめられています。

買い手側が、希望する生活が実現できるか判断する上で必要となるため、仲介会社と媒介契約を結んだら、できるだけ早いタイミングで最新の書類を用意し、提示しましょう。

手元に見当たらない場合は、マンションの管理会社が保有しているので、仲介会社に手配してもらいましょう。

 

最後に

 

今回紹介してきたように、不動産売却に関する書類は、必須のものだけでもかなりの種類があります。
中には手に入れるまでに期間を要するものもあるので、販売活動を任せる仲介会社を選んで媒介契約を結んだら、できるだけ早めに役割分担や書類手配のタイミングを整理・確認し、スムーズな売却となるよう心がけましょう。